La AABE fijó un precio base de US$ 2.608.695 y la subasta se realizará el 28 de septiembre. El lote está alcanzado por una normativa que permite edificios de hasta 22,80 metros, además de niveles retirados
Un terreno que durante décadas estuvo vinculado a la actividad ferroviaria quedó ahora a las puertas de una nueva etapa. El Gobierno nacional puso en venta mediante subasta pública un inmueble ubicado en Santos Dumont 2677, en Palermo, a pocas cuadras del límite con Colegiales, con una superficie de 823,68 metros cuadrados y un precio base de US$ 2.608.695.
La operación está a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), que incluyó el inmueble dentro de la categoría “Venta | Desarrollo inmobiliario”. La subasta será virtual el lunes 28 de septiembre a las 14, mientras que el plazo para inscribirse vence el viernes 18 de septiembre a las 12.
La parcela tiene frentes y accesos tanto por Santos Dumont como por Amenábar y limita con la zona de vías del Ferrocarril Mitre. Actualmente, según la descripción oficial, existen en el lugar construcciones precarias, vandalizadas, abandonadas y sin mantenimiento.
La venta es el resultado de un proceso administrativo iniciado el año pasado. En septiembre de 2025, el Gobierno nacional desafectó del uso ferroviario un sector del inmueble que se encontraba asignado a la Administración de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF).
El polígono considerado originalmente tenía una superficie mayor, de aproximadamente 977,90 m². Antes de avanzar con una eventual venta se estableció que debían realizarse las tareas de mensura y deslinde correspondientes, contemplando además los requerimientos de la Operadora Ferroviaria.
Finalmente, la superficie que llegó a la convocatoria de subasta quedó establecida en 823,68 m², identificada como parte de la parcela 22a. La diferencia respecto del terreno considerado inicialmente responde al proceso de mensura y deslinde, aunque la documentación disponible no permite determinar con precisión el destino de los metros cuadrados que quedaron fuera del lote que se ofrece ahora.
Uno de los elementos centrales para entender el atractivo de la propiedad es su capacidad constructiva potencial. El Tribunal de Tasaciones de la Nación clasificó el inmueble dentro de una Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA), una categoría del Código Urbanístico porteño que permite una altura máxima de 22,80 metros.
Pero esa altura no necesariamente significa que el futuro edificio deba terminar allí. La normativa contempla, bajo determinadas condiciones, niveles retirados por encima de la altura máxima, dentro de un plano límite que llega hasta los 29,80 metros.
Esto convierte a la parcela en un activo especialmente interesante para el mercado inmobiliario de la zona, aunque todavía no permite establecer de manera rigurosa cuántos metros cuadrados vendibles, departamentos u oficinas podrían desarrollarse. Ese cálculo dependerá, entre otras variables, de la geometría definitiva del terreno, las líneas de edificación, las condiciones morfológicas del Código Urbanístico y los estudios de prefactibilidad que realice quien eventualmente resulte adjudicatario.
El terreno se encuentra en un sector de Palermo caracterizado por una fuerte presencia residencial y una creciente transformación urbana. La propia AABE destaca su proximidad con distintos puntos de referencia de la zona: está a unos 300 metros de avenida Cabildo, a aproximadamente 500 metros del Mercado de las Pulgas y Plaza Mafalda y a unos 600 metros de las estaciones Ministro Carranza del Ferrocarril Mitre y Carranza de la Línea D. La avenida Del Libertador se encuentra a unos 1.300 metros.
La ubicación resulta particularmente atractiva por su conectividad y por encontrarse en un sector donde conviven edificios de distintas escalas, desde construcciones bajas hasta emprendimientos de mayor altura. Además, la existencia de accesos desde Santos Dumont y Amenábar le otorga al terreno una característica particular dentro de la trama urbana.
La AABE estableció un precio base de US$ 2.608.695, equivalente a unos US$ 3.168 por cada metro cuadrado de terreno. El monto surgió del proceso de tasación realizado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación. El organismo determinó un valor venal de US$ 2.608.695 y también había establecido un valor base de venta inferior, de aproximadamente US$ 2.347.826.
Finalmente, la AABE decidió utilizar como precio de partida el valor venal. El precio definitivo, sin embargo, dependerá de la competencia entre los oferentes durante la subasta. Para participar será necesario cumplir con las condiciones establecidas en el pliego y constituir la garantía correspondiente. La convocatoria se realizará de manera virtual a través de la plataforma oficial de subastas del Estado.
El futuro del predio dependerá ahora de quién resulte adjudicatario y del proyecto que eventualmente presente. El dato que sí está definido es que se trata de un inmueble considerado por el Estado como apto para desarrollo inmobiliario, dentro de una zona urbana consolidada y bajo una normativa que permite una escala edilicia significativa.
Eso no significa que el próximo paso sea necesariamente la construcción inmediata de una torre ni que exista actualmente un proyecto aprobado. Lo que se está subastando es el terreno y su potencial urbanístico, y será el nuevo propietario quien deba desarrollar y tramitar el proyecto correspondiente ante las autoridades porteñas.
Por eso, la operación tiene interés más allá de la propia subasta: representa la transformación de un antiguo activo vinculado al sistema ferroviario en una parcela con potencial para incorporarse al mercado inmobiliario de Palermo. La venta de Santos Dumont 2677 se inscribe además en un proceso más amplio de reconversión de terrenos y propiedades estatales que el Gobierno nacional viene llevando adelante.
En este caso particular, el cambio resulta especialmente visible: un predio que hasta hace poco formaba parte del patrimonio afectado al sistema ferroviario podría terminar convertido en un nuevo emprendimiento residencial o de usos compatibles con la normativa urbana de Palermo.
La primera fecha clave será el 28 de septiembre, cuando se conozca quién se queda con los 823,68 metros cuadrados y cuánto termina pagando por ellos. A partir de allí comenzará otra etapa: determinar qué proyecto puede surgir sobre uno de los terrenos que todavía permanecen como piezas vacantes dentro de un sector de Palermo donde el valor de la tierra y la presión inmobiliaria siguen siendo elevados.
